Die Abrechnung von gekündigten Pauschalverträgen ist sehr kompliziert, daher werden immer noch eine Vielzahl an Fehlern begangen, die im Laufe eines Prozesses zu bösen Überraschungen führen können.

Zunächst ist zu differenzieren zwischen einem Detail-Pauschalvertrag, der aufgrund einer Pauschalierung eines Einheitspreisvertrages entstand, und einem Global-Pauschalvertrag, bei dem kein Einheitspreisangebot und auch kein Leistungsverzeichnis zugrunde liegen. Wertvoll ist es, wenn beim Global-Pauschalvertrag zumindest eine Urkalkulation vorliegt, in der zumindest gewerksweise Kosten, die Kalkulationsgrundlagen und Leistungen grob beschrieben sind.

Nach § 649 sowie § 8 Nr. 1 Abs. 2 VOB/B steht dem Auftragnehmer bei einer Kündigung zunächst die volle, vereinbarte Vergütung zu, also der Pauschalpreis abzüglich der infolge der Vertragsaufhebung ersparten Kosten oder Aufwendungen und abzüglich anderweitigen Erwerbs. Die Aufwendungen oder ersparten Kosten müssen bezogen auf den jeweiligen Vertrag ermittelt werden.

Bei Detail-Pauschalvertrag liegt ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit positionsweisen Gesamtsummen vor, ggf. auch mit Mengenangaben. Das Leistungsverzeichnis schließt mit einer Pauschalsumme ab, von der dann im Regelfall noch Nachlässe o.ä. abgezogen werden. Allerdings gilt auch hier, dass nicht blind abgerechnet werden kann, weil zum Beispiel Mengenangaben nicht passen können. Nach Auffassung von Kommentaren, ist bei der Abrechnung davon auszugehen, dass die Mengenangaben nicht vorhanden sind.

Wenn die Positionen des Leistungsverzeichnisses ausreichend detailliert vorliegen, so hat man einen roten Faden. Die Abrechnung wird dann im Kündigungsfall einfacher. Die Positionen des Leistungsverzeichnisses können dann wie Teilpauschalen betrachtet werden. Es ist in solch einem Fall zunächst festzustellen, welche Mengen bei ungekündigter Vertragsdurchführung auszuführen gewesen wären, d.h. die Sollmengen sind zu ermittelt. Sollmengen aus Kalkulationen, z.B. bei Detail-Pauschalverträgen sind zu überprüfen, ob sie zutreffend angesetzt wurden. Dann können die Soll-Mengen den Ist-Mengen gegenüber gestellt werden. Der Quotient Soll- zu Ist-Menge, multipliziert mit dem Gesamtpreis, ergibt den Betrag der Teilpauschale.

Der Bausachverständige hat zu hierbei auch zu überprüfen, ob die beim Detail-Pauschalvertrag angegebenen Einheitspreise nicht zu einer Preisverschiebung zum Nachteil einer Partei führen.

Vereinfachtes Beispiel:

Der Unternehmer kalkulierte angabegemäß:

    1000 m³ Außenmauerwerk zu 120 €/m³ 185.000 €

+ 100 m³ Betonwände zu 300 €/m³ (inkl. Schalung und Bew.) 30.000 €

=  215.000 €

Nach der Ausführung war das Verhältnis umgekehrt:

   100 m³ Außenmauerwerk zu 120 €/m³ 12.000 €

+ 1000 m³ Betonwände zu 300 €/m³ (inkl. Schalung und Bew.) 300.000 €

=  312.000 €

 

Mit Marktpreisen hätte man folgendes Ergebnis erzielt:

   100 m³ Außenmauerwerk zu 200 €/m³ 20.000 €

+ 1000 m³ Betonwände zu 230 €/m³ (inkl. Schalung und Bew.) 230.000 €

= 250.000 €

Die in diesem Beispiel gezeigte Preisspekulation ist bei der Abrechnungsprüfung zu korrigieren, unabhängig davon, durch wen und warum gekündigt wurde. In der Praxis wurden dem

Bausachverständigen mehrfach Fälle vorgelegt, bei denen der Unternehmer bei einem Auftrag für ein schlüsselfertiges Wohngebäude nach Durchführung der Rohbauarbeiten bereits auf einen Abrechnungstand von knapp 60 % der Abrechnungssumme kam. Mit den verbleibenden 40 % kann das Gebäude jedoch nicht mehr fertig gestellt werden. Auch der Unternehmer selbst hätte das nicht gekonnt. In solchen Fällen muss man intensiver in die Prüfung der Abrechnung einsteigen.

Weiterhin muss auch bei Detail-Pauschalverträgen überprüft werden, ob das Leistungsverzeichnis mit den vertraglichen Regelungen übereinstimmt. Wurde zum Beispiel die Außendämmung nach der Wärmeschutzberechnung richtig angesetzt oder wurde ein Bauteil, wie die Briefkastenanlage, vergessen zu kalkulieren? Wenn mehrere Leistungen fehlen in der Kalkulation fehlen, dann ist sie komplett anzupassen. Die fehlende Leistungen sind im Gesamtpreis unterzubringen, d.h. bei anderen Leistungen müssen die Einheitspreise entsprechend gekürzt werden.

Zu dieser Vorgehensweise gibt es höchstrichterliche Entscheidungen:

Gemäß BGH-Urteil vom 08.07.1999, VII ZR 237/98, gilt, dass es bei der Abrechnung eines gekündigten Bauvertrages grundsätzlich auf die tatsächliche Kostenentwicklung ankommt, nicht also auf die Ursprungs- bzw. Auftragskalkulation. Diese wird lediglich dann anzuwenden sein, wenn ein Bauauftrag vor Beginn der Ausführung gekündigt wird.

Maßgebend wurde die Verfahrensweise bei der Abrechnung gekündigter Pauschalverträge durch das BGH-Urteil vom 04.05.2000, AZ VII ZR 53/99, festgelegt. Nach der Kündigung eines Pauschalpreisvertrages ist zur Abrechnung erbrachter Leistungen eine nachträgliche Aufgliederung in Einzelleistungen und kalkulierte Preise erforderlich, die die Gesamtleistung erfassen. Etwas anderes kann nur gelten, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung nur noch geringfügige Leistungen nicht erbracht sind.

In diesem Urteil wird weiter ausgeführt:

Der Auftragnehmer muss deshalb das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung und des Preisansatzes für die Teilleistungen zum Pauschalpreis darlegen. Soweit zur Bewertung der erbrachten Leistung Anhaltspunkte aus der Zeit vor Vertragsschluss nicht vorhanden oder ergiebig sind, muss der Unternehmer im Nachhinein darlegen, wie die erbrachten Leistungen unter Beibehaltung des Preisniveaus zu bewerten sind.

Insofern wird nur, wenn keine kalkulatorischen Verschiebungen zu Lasten des Auftraggebers vorliegen und alle Leistungen richtig und vollständig kalkuliert wurden, eine Bewertung der nicht erbrachten Leistungen und deren Abzug vom Gesamtpreis ausreichend sein. Dies ist in den seltensten Fällen gegeben.

Wenn die Kalkulation richtig gestellt ist, sind die anderen Schritte anzugehen.

Zunächst werden seitens des Auftraggebers häufig Mängelbehauptungen vorgetragen. Die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung – eventuell mit dem „Druckzuschlag“ sind von dem Zahlungsanspruch abzuziehen.

Im Weiteren ist zu überprüfen, ob bei einem der Beteiligten ein Schaden entstanden ist und wer dafür aufzukommen hat. Wenn der Auftragnehmer zu Recht gekündigt hatte, so gilt nach § 9 Nr. 3 der VOB/B, dass

die bisherigen Leistungen zu den Vertragspreisen abzurechnen sind. Außerdem hat der Auftragnehmer Anspruch auf eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB, etwaige weitergehende Ansprüche bleiben unberührt.“

Was unter Abrechnung von Vertragspreisen bei Pauschalverträgen zu verstehen ist, wurde oben erläutert.

Unter Anspruch auf eine angemessene Entschädigung kann fall

  • Kosten der Baustellenräumung

  • Kosten bereits erbrachter Vorleistungen, die aber noch nicht abrechenbar wären

  • Verdienstausfall von Arbeitnehmern

  • Kosten der Gerätevorhaltung

  • Allgemeine Geschäftskosten

  • Baustellengemeinkosten

  • Wagnis und Gewinn

 

Die Positionen sind mit dem Gericht bzw. den Rechtsanwälten abzustimmen.

Kündigt hingegen der Auftraggeber zu Recht, kann gemäß § 8 Nr. 2 Abs. 2 der VOB/B der Auftraggeber Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Restes verlangen, d.h. der Schadensersatz betrifft den nicht ausgeführten Teil der Gesamtleistung. Es kommen unter anderen folgende Positionen in Betracht:

  • Restfertigstellungsmehrkosten, z.B. auch Mehraufwand um die Bauzeit einzuhalten

  • Schäden aufgrund verzögerter Fertigstellung durch vorübergehenden Baustillstand

  • Entgangener Gewinn (z.B. aus Mietausfall)

  • Vertragsstrafenanspruch

  • Mehrkosten an Architekten- und Ingenieurhonoraren

  • Sachverständigen- und Rechtsanwaltshonorare

München, den 1.11.2009: Regierungsbaumeister, Dipl.-Bauing. Bernd Ehrmann